ท่ามกลางตัวเลือกมากมาย หลายทำเลดี ๆ คอนโดโครงการใหม่ๆ ทำเลติดรถไฟฟ้า อยู่ในย่านชุมชน ใกล้ที่ทำงาน หรืออยู่ใกล้บ้านญาติ ปัจจัยเหล่านี้คือปัจจัยพื้นฐานที่เราต่างทราบกันดีอยู่แล้ว สำหรับมนุษย์เงินเดือนนั้น การมีคอนโดหลังแรก หรือบ้านหลังแรกนับเป็นเสมือนความท้าทายอย่างหนึ่ง หากมีโจทย์ยากต้องการซื้อคอนโดเพื่อลงทุนและอยู่อาศัยเองด้วย ยิ่งมีปัจจัยหลายด้านที่ต้องนำมาพิจารณาเพื่อเพิ่มโอกาสด้านการลงทุน และลดความเสี่ยงไปด้วย
CMC ดีไหม มีเงินเดือน 25,000-30,000 บาทซื้อคอนโดได้ไหม สอบถามได้ที่ 1172
บ้าน ทาวน์โฮม และคอนโด ทำเลใกล้รถไฟฟ้า ย่านที่ทำงาน เดินทางสะดวก ไม่ต้องตื่นเช้า ไม่ต้องเจอรถติด
“อยากได้คอนโดปล่อยเช่าง่าย ใกล้ที่ทำงาน ชื่อเสียงดี ส่วนกลางเยี่ยม ราคาจ่ายไหว”
แม้คุณเป็นพนักงานเงินเดือน ก็พอจะทราบว่าปัจจัยพื้นฐานในการพิจารณาซื้อคอนโดเพื่อลงทุนนั้นมีหลักการกว้าง ๆ อยู่ไม่มาก แต่นักลงทุนมืออาชีพนั้นไม่เพียงอาศัยแค่องค์ประกอบพื้นฐานที่มองเห็นได้ในปัจจุบัน แต่พวกเค้าจะมองไปถึงโอกาสเก็งกำไรในอนาคต เราไปดูกันว่ามีหลักเกณฑ์อะไรบ้าง
วิธีซื้อคอนโดเพื่อลงทุน ฉบับมนุษย์เงินเดือนมนุษย์เงินเดือน
อยากซื้อคอนโดเพื่อลงทุนไม่ต้องไปถาม Pantip ให้เสียเวลาอีกต่อไป ไปดูปัจจัยที่ส่งผลต่อความเสี่ยงในการลงทุนก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดที่ทำได้ไม่ยากแม้ไม่ใช่นักลงทุนมืออาชีพ
1. ถูกโฉลกความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย
เรื่องสำคัญที่สุดก่อนที่คุณจะลงทุนในเรื่องต่าง ๆ คือ “รู้จักลูกค้าเป้าหมาย เข้าใจความต้องการของเค้า” เช่น หากผู้เช่าที่คุณมองหานั้นเป็นชาวต่างชาติที่มาทำงานในเมืองไทย ส่วนใหญ่พวกเค้าจะมากันเป็นครอบครัว ดังนั้น คอนโดที่เหมาะกับพวกเค้าจะต้องมี 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ มีห้องครัว ระเบียงกว้าง มีพื้นที่ส่วนกลางสำหรับเด็ก ๆ เป็นต้น
“ขอชื่นชม บริษัท CMC ที่คืนเงินจองคอนโดให้ (50%) ทั้ง ๆ ที่ผมผิดสัญญาเองอยากจะแชร์เรื่องดีๆ ของบริษัทนี้บางนะครับ เพราะบางบริษัท กู้ไม่ผ่าน ยังไม่คืนเงินจองหรือแม้แต่เงินดาวน์ด้วยซ้ำไปครับ” – แจ๊สสีฟ้า สมาชิก Pantip…อ่านเพิ่มเติม https://pantip.com/topic/35713371
2. ทำเลมีอัตราการเข้าพักอาศัยสูง
โจทย์นี้คุณอาจรู้อยู่แล้วว่าพื้นที่ยอดนิยมมักตั้งอยู่ในโซนไหน แต่หากเรามีเงินเดือนไม่ถึงหลักแสนต่อเดือนก็คงไม่อาจเอื้อมไปซื้อคอนโดใน Red Zone ด้วยหลักการนี้ เราอาจใช้ปัจจัย “เดินทางสะดวก ใช้เวลาไม่เกิน 30 นาทีก็เข้าเมืองได้” มาพิจาณาร่วม แล้วจึงนำปัจจัย “ผลตอบแทนการปล่อยเช่า (Rental Yield %)” มาคำนวณ ซึ่งในเบื้องต้นผลตอบแทนต้องไม่ต่ำกว่า 4%
สูตรคำนวณผลตอบแทนการปล่อยเช่าเบื้องต้นแบบ Gross rental yield สูตรนี้ไม่นำต้นทุนทางการเงิน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ มาคำนวณ (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x100
อ่านเพิ่มเติม วิธีการคำนวณผลตอบแทนการปล่อยเช่า http://www.bkkcitismart.com/บทความ/การซื้อ-และลงทุนอสังหาริมทรัพย์/yield-คืออะไร-ทำไมนักลงทุนปล่อยเช่าต้องรู้
3. พื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวก
พื้นที่สวนกลาง ถือเป็นหน้าเป็นตาของโครงการจัดสรรเลยทีเดียว คอนโดไหนที่มีพื้นที่ส่วนกลางดูดี เหมาะสมกับจำนวนห้องพักและผู้อยู่อาศัย ก็ถือเป็นตัวเลือกพิจารณาเข้าพักของกลุ่มเป้าหมายได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะที่จอดรถ การรักษาความปลอดภัย และพื้นที่ออกกำลังกาย
นอกจากปัจจัยข้างต้นแล้ว หากเป็นนักลงทุนตัวยงจะมองไปถึงพื้นที่ปล่อยเช่าเพื่อทำการค้าส่วนกลางด้วย รายได้ที่เกิดขึ้นจากส่วนนี้มีส่วนนำมาพัฒนาทรัพย์สินส่วนกลางให้มีคุณภาพมากขึ้น ซึ่งหมายความว่าต้นทุนความเสี่ยงของคุณจะลดลงด้วยนั่นเอง
CMC ดีไหม…อ่านรีวิวคอนโด CMC แบบลงรายละเอียด ทำเล ราคา ข้อดีและข้อเสียต่าง ๆ https://thinkofliving.com/developer/cmc-เจ้าพระยามหานคร/
4. บริษัทที่รับดูแลด้านนิติบุคคล
สำหรับที่อยู่อาศัยแบบจัดสรรนั้น เราคงปฏิเสธไม่ได้ว่าต้องมีส่วนกลางไว้เป็นพื้นพักผ่อนหย่อนใจ หรือใช้สอยร่วมกัน ปัจจุบันนิติบุคคลที่บริหารคือตัวแปรที่สะท้อนถึงต้นทุนค่าส่วนกลางโดยตรง บริษัทที่บริหารเก่ง ๆ ไม่ใช่มีหน้าที่เพียงบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางให้ใช้งานได้ดีเสมอเท่านั้น แต่รวมไปถึงการหารายได้เข้ามาเสริม ช่วยลดความขัดแย้งในเรื่องต่าง ๆ ของผู้อยู่อาศัย ปัจจุบันบริษัทนิติบุคคลภายนอกที่ได้รัรบการยอมรับนั้นบริหารโดย LPN
5. บริหารการลงทุน
ปัจจัยสุดท้ายนี้จะเกี่ยวข้องกับตัวผู้ลงทุนโดยตรง การบริหารการลงทุนนั้นเกี่ยวกับอะไรบ้าง
- ดอกเบี้ยเงินกู้ (กรณีกู้เงินซื้อ)
- ค่าบำรุงรักษา และค่าส่วนกลาง
- อัตราค่าเช่าที่เหมาะกับกลุ่มเป้าหมายหลัก และรอง
- ส่วนทดแทนค่าเสียโอกาสเมื่อไม่มีผู้เช่า
- ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าเดินทางไปดูแลรักษา
กรณีส่วนทดแทนค่าเสียโอกาส เช่น หากไม่มีผู้เช่าเราอาศัยอยู่เองได้หรือไม่ หรือใช้เป็นพื้นที่ให้เช่าในรูปแบบอื่น เช่น Studio หรือสำนักงานชั่วคราวสำหรับ Freelancer เป็นต้น
“ผมก็ชมโครงการนี้นะครับ ไปจองมาชั้น 14 เซลล์บริการดีมาก ผมจองกับคุณนัน คือในสัญญาเจ้านี้เขาระบุละเอียดมาก ช่วยเรากู้แบงค์ ดันแบงค์สาระพัด แต่ก็กู้ไม่ผ่าน แต่ผมได้คืนทุกบาทโดนหักแค่ 3% เพราะว่าจ่ายผ่านบัตร แล้วชอบตรง CC เขาตอบได้ทุกเรื่อง กระทั้งวันจ่ายเช็ค ไม่มีการโอนสายให้คนนั้นคนนี้ ชอบคับ โหวตให้เรียบร้อยครับ” – โครงการคอนโด Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ โดย BoyZa-Charan สมาชิก Pantip อ่านเพิ่มเติม https://pantip.com/topic/35713371/comment7
โดยสรุป การซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนสำหรับมนุษย์เงินเดือนนั้นไม่ใช่พิจารณาแต่เรื่องราคาที่ต้องซื้อได้เพียงอย่างเดียว หากแต่ต้องคิดถึง “ตัวแปรช่วยลดความเสี่ยง เพิ่มโอกาสจากการลงทุน” เพิ่มเติมด้วย เพื่อให้คุ่มค่ากับการลงทุนทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
เรียบเรียงโดย: www.cmc.co.th บ้าน คอนโด ทาวน์โฮมคุณภาพ พร้อมบริการหลังการขาย